Av. Gülben Başkan Kırcaklı
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE KONUTUN TESLİM EDİLMEMESİ HALİNDE TÜKETİCİNİN HAKLARI
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tüketicinin henüz teslim edilmemiş bir konutun bedelini peşin veya taksitler hâlinde ödemeyi, satıcının ise konutu kararlaştırılan şartlarda teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir.
Uygulamada özellikle inşaatın tamamlanamaması, projenin durması veya konutun sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu gibi durumlarda tüketicinin yalnızca ödediği bedelin iadesini değil, koşulların bulunması hâlinde uğradığı zararların tazminini de talep etmesi mümkündür.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40. maddesinde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu tüketiciye devretmeyi veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, noterlikte düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yoluyla da kurulabilir. Dolayısıyla taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin "taşınmaz satış vaadi sözleşmesi" olarak adlandırılması, işlemin ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümlere tabi olmasına engel değildir. Sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken içeriği ve işlemin tüketici işlemi niteliğinde olup olmadığı dikkate alınır.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Şekil Şartı ve Geçerliliği
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri kanunen belirli şekil şartlarına tabidir. 6502 sayılı Kanun'un 41. maddesi ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 6. maddesi uyarınca bu sözleşmeler;
- Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme veya
- Noterlikte düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
yoluyla kurulabilir.
Kanunda öngörülen şekil şartlarına uyulmaması hâlinde sözleşme kural olarak geçersizdir. Ancak 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesi uyarınca satıcı, şekil eksikliğinden kaynaklanan geçersizliği sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
Dolayısıyla sözleşmenin noterlikte düzenleme şeklinde yapılmamış olması, satıcının, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek yükümlülüklerinden kurtulabileceği anlamına gelmez.
Nitekim Yargıtay uygulamasında da ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekil şartına ilişkin uyuşmazlıklarda 6502 sayılı Kanun'un 41. maddesi dikkate alınmaktadır. Bununla birlikte sözleşmenin hukuki niteliği, tarafların yükümlülükleri ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Ön Ödemeli Konutun Teslim Süresi Ne Kadardır?
6502 sayılı Kanun'un 44. maddesine göre ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içerisinde teslim edilmesi zorunludur.
1 Ekim 2022 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle azami teslim süresi 48 ay olarak belirlenmiştir. Bu değişiklikten önce ise azami süre 36 ay olarak düzenlenmişti. Bu nedenle özellikle eski tarihli sözleşmelerde teslim süresi değerlendirilirken sözleşmenin kurulduğu tarih ve uygulanacak mevzuat dikkate alınmalıdır.
Bu kapsamda sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin dolmasına rağmen konutun teslim edilmemesi, satıcının temerrüdüne ilişkin hükümlerin uygulanmasını gündeme getirebilir.
Konutun Teslim Edilmemesi Hâlinde Tüketici Hangi Haklara Sahiptir?
Konutun süresinde teslim edilmemesi hâlinde tüketicinin başvurabileceği hukuki yollar, sözleşmenin içeriğine ve olayın özelliklerine göre değişmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi kapsamında, borçlunun temerrüdüne ilişkin gerekli şartların oluşması hâlinde tüketicinin başlıca şu hakları gündeme gelebilir:
1) Konutun teslimini ve gecikmeden doğan zararların tazminini talep etme
Tüketici, sözleşmenin yerine getirilmesini ve konutun teslim edilmesini talep edebilir. Bununla birlikte gecikme nedeniyle uğranılan zararların, örneğin kira kaybı tazminatının, şartları mevcutsa tazmini istenebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nın güncel tarihli kararlarında; tüketicilerin, teslim edilmeyen konutun teslimi ile birlikte gecikme tazminatı adı altında kira kaybı bedelini de talep edebileceği kabul edilmektedir.
2) Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazminini talep etme
Tüketici, kanuni şartların oluşması hâlinde konutun teslimini istemekten vazgeçerek sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan müspet zararının tazminini talep edebilir.
Müspet zarar, sözleşme gereği gibi yerine getirilmiş olsaydı tüketicinin içinde bulunacağı malvarlığı durumu ile sözleşmenin ifa edilmemesi sonucunda oluşan durum arasındaki farkı ifade eder.
Bu kapsamda, koşulları mevcutsa teslim edilmeyen konutun rayiç değeri de tazminat hesabında önem taşıyabilir.
Nitekim Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin güncel tarihli kararlarında, ön ödemeli konut satış sözleşmesi kapsamında bedelini ödedikleri konutlar teslim edilmeyen tüketicilerin, sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan müspet zararlarını talep edebilecekleri kabul edilmektedir. Bu zarar kalemi, taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli dikkate alınarak bilirkişi tarafından hesaplanmaktadır.
3) Sözleşmeden dönme ve bedel iadesi talep etme
Tüketici, koşulları oluştuğunda sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini ve şartları mevcutsa menfi zararının tazminini talep edebilir.
Menfi zarar, sözleşmenin kurulmasına ve yerine getirileceğine duyulan güven nedeniyle uğranılan zarardır.
Burada önemli olan husus, aynen ifadan vazgeçilerek müspet zarar talep edilmesi ile sözleşmeden dönülerek menfi zarar talep edilmesinin farklı hukuki sonuçlar doğurmasıdır. Bu nedenle kullanılacak hakkın doğru belirlenmesi, dava açılmadan önceki ihtar ve bildirim süreçlerinin doğru yürütülmesi önem taşımaktadır.
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 123-125. maddelerinde düzenlenen temerrüt koşulları, ek süre verilmesi gerekip gerekmediği ve seçimlik hakkın kullanılmasına ilişkin bildirim yükümlülükleri de her bir olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Konutun Teslim Edilmemesi Hâlinde Dava Nasıl Açılır?
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden kaynaklanan tüketici uyuşmazlıklarında, uyuşmazlığın niteliğine ve talep edilen hukuki korumaya göre tüketici mahkemesinde dava açılması mümkündür.
6502 sayılı Kanun'un 73/A maddesi uyarınca tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda kural olarak dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Ancak tüketici hakem heyetinin görev alanına giren uyuşmazlıklar ile taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar gibi kanunda düzenlenen istisnalar ve özellikli durumlar bulunmaktadır. Bu nedenle dava açılmadan önce talebin konutun teslimine, tapu tesciline, bedel iadesine veya tazminata ilişkin olup olmadığının değerlendirilmesi ve talep konusu belirlendikten sonra uygun bir yol haritası çizilmesi gerekir.
Ayrıca sözleşme, ödeme belgeleri, teslim tarihi, satıcıya yapılan bildirimler ve varsa konutun rayiç değerine ilişkin delillerin incelenmesi, talep edilebilecek hakların belirlenmesi bakımından önemlidir.
Sonuç
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konutun süresinde teslim edilmemesi, tüketicinin farklı hukuki taleplerde bulunmasına imkân verebilir. Olayın özelliklerine göre konutun teslimi, gecikmeden doğan zararların tazmini, aynen ifadan vazgeçilerek müspet zararın karşılanması veya sözleşmeden dönülerek bedel iadesi talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak bu hakların kullanılabilmesi ve talep edilebilecek zararların belirlenmesi bakımından sözleşmenin geçerliliği, içeriği, teslim süresi, ihtar ve temerrüt koşulları ve ilgili Yargıtay kararları birlikte değerlendirilmelidir.
Başkan Hukuk & Danışmanlık olarak İzmir ve Kuşadası’nda ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, teslim edilmeyen konutlara ilişkin bedel iadesi ve tazminat talepleri ile tüketici davalarında avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.