Av. Gülben Başkan Kırcaklı
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
İcra Yoluyla Tahliye Süreci
Kira bedelinin düzenli ve zamanında ödenmesi, kiracının en temel yükümlülüklerinden biridir. Buna rağmen uygulamada kiracıların kira bedellerini geciktirmesi veya hiç ödememesi nedeniyle ev sahipleri ciddi mağduriyetlerle karşılaşabilmektedir.
Türk hukukunda, kira bedelini ödemeyen kiracının belirli şartların oluşması halinde icra takibi yoluyla tahliye edilmesi mümkündür. Ancak kiracının kira borcunu ödememesi tek başına tahliye için yeterli olmayıp, kanunda öngörülen prosedürün eksiksiz şekilde işletilmesi gerekmektedir.
Kiracının Temerrüdü Nedir?
Kiracının, kira sözleşmesinde belirlenen veya kanunen ödeme yapılması gereken tarihte kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödememesi hukuken "temerrüt" olarak adlandırılmaktadır.
Kiracının temerrüde düşmesi halinde kiraya veren;
- Ödenmeyen kira bedelleri ve/veya yan giderlerin tahsilini,
- İşlemiş faiz alacaklarını,
- Kanuni şartların oluşması halinde kiracının tahliyesini
talep edebilir.
Kira Borcu Nedeniyle İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren, ödenmeyen kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi amacıyla icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatabilir.
Takip talebinde taraflara ve kira ilişkisine ilişkin bilgiler ile talep edilen kira alacağı, varsa yan giderler ve alacağın ferileri açıkça gösterilmelidir. Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması halinde sözleşmeye ilişkin bilgilere de takipte yer verilebilir. Bununla birlikte kira sözleşmesinin yazılı olması, bu takip yoluna başvurulabilmesinin zorunlu bir şartı değildir. Tahliye de talep edilecekse bu talebin takip talebinde açıkça belirtilmesi gerekir. Bu durumda kiracıya tahliye ihtarını da içeren ödeme emri gönderilir.
Takibin başlatılmasının ardından kiracıya, kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye talep edilebileceğine ilişkin ihtarı da içeren ödeme emri gönderilir.
Kiracının Kaç Gün İçinde Ödeme Yapması veya İtiraz Etmesi Gerekir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, ödeme emrinin tebliğini izleyen günden itibaren 30 günlük ödeme süresi tanınmaktadır.
Ancak ödeme süresi ile ödeme emrine itiraz süresi birbirinden farklıdır. Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde borca, kira miktarına, kira sözleşmesine veya takipte ileri sürülen diğer hususlara itiraz edebilir.
Bu nedenle kiracı açısından iki ayrı süre söz konusudur:
- İtiraz süresi: 7 gün
- Kira borcunu ödeme süresi: 30 gün
Kiracı 7 günlük süre içerisinde itiraz etmezse itiraz hakkını kaybeder. Ancak bu durum kiracının hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Tahliye talebinde bulunulabilmesi için 30 günlük ödeme süresinin de dolması ve kira borcunun bu süre içerisinde tamamen ödenmemiş olması gerekir.
Kiracı kira borcunun tamamını 30 günlük süre içerisinde öderse, yalnızca bu takip nedeniyle temerrüde dayalı tahliye kararı verilemez.
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Edebilir Mi?
Evet. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde icra dairesine başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir.
- Kiracı;
- Kira borcunun bulunmadığını,
- Borcun ödendiğini,
- Talep edilen kira miktarının doğru olmadığını,
- Kira sözleşmesinin veya kira ilişkisinin bulunmadığını,
- Kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını
ileri sürerek takibe itiraz edebilir.
Kiracının 7 günlük yasal süre içerisinde itiraz etmesi halinde takip, itiraz edilen kısım yönünden durur. Bu durumda kiraya verenin, duruma göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurması gerekebilir.
Bununla birlikte kiracının itiraz etmiş olması, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ödeme emrinde verilmesi gereken 30 günlük ödeme süresini ortadan kaldırmaz. Tahliye talebinin değerlendirilebilmesi için bu sürenin de dolmuş olması gerekir.
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Etmezse Ne Olur?
Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmemesi halinde icra takibine itiraz hakkı sona erer.
Ancak itiraz edilmemesi, kiracının 7. günün sonunda doğrudan tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira borcunu ödemesi için tanınan 30 günlük yasal sürenin dolması beklenmelidir.
Kiracı 30 günlük süre içerisinde kira borcunu tamamen ödemezse kiraya veren, kanuni şartların bulunması halinde İcra Hukuk Mahkemesi'nden kiracının tahliyesini talep edebilir.
Tahliye Talebi Ne Zaman Yapılır?
Kiracının ödeme emrinde belirtilen 30 günlük süre içerisinde kira borcunu tamamen ödememesi halinde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmemiş olması halinde, İcra ve İflas Kanunu m. 269/a uyarınca kiraya verenin tahliye talebini 30 günlük ödeme süresinin bitimini takip eden altı ay içerisinde ileri sürmesi gerekir.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmiş olması halinde ise itirazın içeriğine ve kira sözleşmesinin niteliğine göre itirazın kaldırılması ve tahliye veya itirazın iptali ve tahliye yoluna başvurulması gündeme gelebilir.
Kiraya Verenlerin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada kiraya verenlerin;
- Ödeme emrinde 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme sürelerinin usulüne uygun şekilde gösterilmesine dikkat etmemesi,
- 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye talebinde bulunması,
- İcra takibindeki veya tahliye talebindeki yasal süreleri kaçırması,
- Eksik veya hatalı takip başlatması,
- Ödenmeyen kira dönemlerini ve kira miktarlarını doğru şekilde belirtmemesi,
- Kira ödemelerine ilişkin kayıt ve belgeleri düzenli şekilde muhafaza etmemesi
tahliye sürecinin uzamasına, tahliye talebinin reddedilmesine veya hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle kira alacağının tahsili ve tahliye sürecinin başlangıcından itibaren usul kurallarına uygun şekilde yürütülmesi önem taşımaktadır.
Sonuç
Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verene hem kira alacağını talep etme hem de belirli şartların oluşması halinde kiracının tahliyesini isteme hakkı vermektedir. Ancak tahliye süreci, kanunda düzenlenen sürelerin ve usul kurallarının dikkatle takip edilmesini gerektirmektedir.
Özellikle kira alacağının tahsili ve kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye süreçlerinde, hak kaybı yaşanmaması için olayın özel koşullarına göre hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.
İzmir ve Kuşadası'nda faaliyet gösteren Başkan Hukuk & Danışmanlık olarak, kira hukuku alanında müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.