Av. Gülben Başkan Kırcaklı
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR: ŞARTLARI, SÜRELERİ VE GÜNCEL UYGULAMA
Kira sözleşmelerinin uzun yıllar boyunca devam etmesi, mevcut kira bedeli ile taşınmazın güncel piyasa koşullarındaki kira değeri arasında önemli farklılıkların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Özellikle kira bedelinin emsal taşınmazların kira bedellerinin altında kalması veya taraflar arasında yeni kira döneminde uygulanacak bedel konusunda anlaşmazlık yaşanması hâlinde, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi gündeme gelebilmektedir.
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesine yönelik bir dava türüdür. Bu davaya ilişkin temel düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerinde yer almaktadır.
Kira bedelinin tespitinde kira ilişkisinin süresi, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedelleri önem taşımaktadır. Özellikle beş yıllık sürenin dolması ve kira ilişkisi devam ederken yeni bir sözleşme düzenlenmesi, kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği bakımından farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.
Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?
Kira tespit davasının açılabilmesi için her durumda beş yıllık sürenin dolması zorunlu değildir. Ancak kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği bakımından kira ilişkisinin süresi önem taşır.
Beş yıllık süre dolmadan önce: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmalar, kural olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Taraflar arasında artışa ilişkin anlaşma bulunmuyorsa hâkim, bu üst sınırı gözeterek kiralananın durumuna ve hakkaniyete göre kira bedelini belirleyebilir.
Beş yıllık sürenin ardından: Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kira bedeli emsal kira bedelleri de dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
Bu nedenle özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracıların kira bedelleri, kanuni şartların oluşması hâlinde yalnızca TÜFE artış oranına bağlı kalınmaksızın emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde tespit edilebilir.
Beş Yıl Dolduktan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Beş yıllık sürenin ardından açılan kira tespit davalarında mahkeme, yalnızca mevcut kira bedeline TÜFE oranında artış yapmakla sınırlı değildir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesi uyarınca hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralanan taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir.
Bu kapsamda taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziki özellikleri ve benzer taşınmazların kira bedelleri önem taşımaktadır. Mahkeme tarafından gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
Ancak beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin doğrudan kiraya verenin talep ettiği tutara yükseltileceği anlamına gelmemektedir. Yeni kira bedeli, olayın özellikleri ve yasal ölçütler dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenir.
Yeni Kira Sözleşmesinin Beş Yıllık Süreye Etkisi
Kira ilişkisinin devamı sırasında tarafların yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlemesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesi kapsamında beş yıllık sürenin her durumda yeniden başlayacağı şeklinde yorumlanmamalıdır.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli bir kararında, yenilenen kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Karara göre, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olmadığının tespit edilmesi hâlinde, yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi dikkate alınarak şartları mevcutsa hakkaniyete göre kira bedeli belirlenebilir.
Buna karşılık yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun anlaşılması hâlinde, Yargıtay talep edilen dönem için endeks artışı uygulanması gerektiğini ifade etmiştir.
Dolayısıyla yeni tarihli bir kira sözleşmesinin bulunması tek başına belirleyici değildir. Sözleşmenin niteliği ve kararlaştırılan bedelin emsal kira değerlerine uygunluğu da önem taşımaktadır.
Ayrıca yeni bir yazılı sözleşme yapılmaksızın kira bedelinin TÜFE oranının üzerinde artırılması da tek başına beş yıllık sürenin yeniden başladığını göstermeyecektir. Böyle bir artışın hukuki sonuçları, taraflar arasındaki anlaşmanın niteliği ve Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki emredici sınırlar çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davasında Eski Kiracı İndirimi
Kira tespit davalarında uygulamada önem taşıyan hususlardan biri de mevcut kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturmasıdır.
Yargıtay uygulamasında, hakkaniyete göre kira bedeli belirlenirken taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli esas alınmakta, mevcut kiracının eski kiracı olması da hakkaniyet kapsamında dikkate alınmaktadır.
Yargıtay’ın güncel içtihatlarında taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelinden, kiracının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyete uygun indirim yapılması gerektiği ifade edilmektedir.
Bu kapsamda beş yıllık kira tespit davalarında, emsal kira bedellerinin belirlenmesi yanında mevcut kiracının durumu da değerlendirilmektedir.
Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve kanunda öngörülen koşulların yerine getirilip getirilmediğine bağlıdır.
Bu kapsamda, kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için davanın açılma zamanı, kiracıya yapılan yazılı bildirimler ve kira sözleşmesinin hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla kira tespit davası açılmadan önce, tespit edilmesi istenen kira döneminin doğru belirlenmesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde öngörülen koşulların incelenmesi önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Arabuluculuk sürecinde tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaşmaları mümkündür. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir.
Sonuç
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesine imkân sağlayan hukuki bir yoldur.
Özellikle beş yıllık sürenin dolduğu kira ilişkilerinde, emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkeleri birlikte değerlendirilir. Bunun yanında tarafların sonradan yeni bir kira sözleşmesi düzenlemiş olması veya kira bedelini yeniden kararlaştırması, beş yıllık sürenin değerlendirilmesi bakımından önem taşıyabilir.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sonraki sözleşmeler, kira artışları ve talep edilen dönemin hukuki koşulları birlikte incelenmelidir.
Başkan Hukuk & Danışmanlık olarak İzmir ve Kuşadası’nda faaliyet göstermekte; kira tespit davaları, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar ve kira hukukundan kaynaklanan hukuki süreçlerde avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.